Kira bedelinin artırılması, kiraya veren ile kiracı arasındaki en yaygın uyuşmazlık konularından biridir. Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin nasıl değiştirilebileceğini ayrıntılı biçimde düzenler. Bu yazıda, yürürlükteki kuralları genel hatlarıyla aktarıyoruz.
Yenilenen kira döneminde artış sınırı
Taraflar yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapabilir. Ancak bu anlaşma, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Başka bir ifadeyle sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılmış olsa bile, artış bu sınırı aşamaz. Taraflar bir oran belirlememişse de aynı sınır içinde kalmak üzere kira bedeli hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.
Konut kiralarında 2022 yılında getirilen yüzde yirmi beşlik geçici sınır, 1 Temmuz 2024 itibarıyla uygulanmamaktadır. Bu tarihten sonra yenilenen kira dönemlerinde genel kural olan tüketici fiyat endeksi ortalaması esas alınır.
Beş yılı aşan kira ilişkilerinde kira tespiti
Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ve beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, her beş yılın sonunda ve izleyen kira yılında yeni kira bedeli; endeksteki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hâkim tarafından belirlenir. Bu davaya uygulamada kira tespit davası denir. Davanın, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulması halinde, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
Dava açmadan önce arabuluculuk
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kira bedelinin tespiti, kira alacağı ve tahliye gibi taleplerde önce arabuluculuk görüşmesi yapılır; anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılabilir. İcra yoluyla tahliye ve tahliye taahhütnamesine dayalı takipler gibi bazı istisnalar bulunduğunu da hatırlatalım.
Kiracı açısından dikkat edilmesi gerekenler
- Kira sözleşmesinin bir örneğini ve ödeme dekontlarını saklayın.
- Artış talebini yazılı olarak isteyin; sözlü anlaşmalar ispat güçlüğü doğurabilir.
- Size bir ihtarname veya tahliye talebi tebliğ edildiyse tebliğ tarihini not edin.
- Kiralananın bakım ve onarım durumunu gösteren fotoğrafları tarihli olarak arşivleyin.
Her kira ilişkisi, sözleşmenin içeriği ve tarafların durumuna göre farklı sonuçlar doğurabilir. Somut bir uyuşmazlıkta sözleşmenin ve yazışmaların bir avukat tarafından incelenmesini öneririz.
Bu yazı yayın tarihindeki mevzuata göre genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş niteliği taşımaz.
